2022年9月1日，《北京市住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式实施，这是全国首个规范“住房租赁”、首个规范长租公寓等新兴业态的地方性法规。3月15日，北京青年报记者获悉，作为《条例》的配套文件，《北京市住房租赁合同》等示范文本经修订后发布。
《北京市住房租赁条例》配套文件出炉
据介绍，2022年8月31日，市住房城乡建设委发布了《房屋状况说明书示范文本》《住房租赁企业和房地产经纪机构从业人员从业信息卡模版》。同时，按照《条例》要求，市住房城乡建设委会同市市场监管局对2019年发布的《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本进行修订，并于2022年11月7日至11月14日对社会公开征求意见，社会各界反馈意见包括明确出租房间号、押金托管、提示租赁安全注意事项等。结合社会各界反馈意见情况，市住房城乡建设委会同市市场监管局对合同示范文本内容进行进一步修改完善，日前对外发布。
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主要修订的内容包括，一是进一步强化规范引导作用，比如在住房租赁合同文本中增加“住房出租须知”“租赁住房使用须知”，提示、强调租赁当事人出租、承租住房应当遵守的相关规定和要求。
二是进一步优化文本内容，比如删除原合同条文中“出租人承租人邮编”等不常用信息，更便于租赁当事人使用。
三是结合《民法典》《北京市住房租赁条例》等近年来新出台的法律文件内容，对合同示范文本中的法律依据等相关内容进一步更新、完善。
进一步强化了租赁资金的安全性
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，从亮点上来看，首先，由于在租赁关系中，承租人一般处于相对弱势地位。从多年来的管理实践来看，90%以上的投诉反映的是承租人权益受到侵害。合同条款直接明确出租人不得采取停止供水、供电、供热、供燃气或者采取暴力、威胁等方式强行解除合同。
二是提高了合同的实用性，结合住房租赁合同网签的做法，对需要当事人自行约定的数额、期限等内容，按照市场惯例提供了相应选项，合同当事人可以参考选用。
三是根据住房租赁的真实场景，对法律法规规定和有关强制性要求等内容进行了归并，形成了独立的住房出租须知和住房承租须知，并要求当事人签约前认真阅读，使住房租赁合同内容逻辑更清楚、层次更分明。
四是进一步强化了租赁资金的安全性。按照条例要求，新增了住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管；住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管；住房租赁合同期满，出租人和承租人续订或者重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金等内容，增强了租赁资金的安全性。
完善相关合同有助于预防和减少纠纷
赵庆祥认为，制定和完善住房租赁合同示范文本，对进一步减少住房租赁交易纠纷，维护租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场规范发展具有重要作用。
《北京市住房租赁条例》作为全国第一个以“住房租赁条例”命名的地方性法规，既适应“住房租赁机构化、规模化发展”的新形势，又顺应“互联网 住房租赁管理服务”的新趋势，具有开创性和前瞻性，很多条款规定较为原则和宏观，为后续的配套文件和实施细则留足了空间。其中第十四条，就规定市住房和城乡建设部门会同市场监督管理部门制定和完善住房租赁合同示范文本，供租赁当事人参考使用。《北京市住房租赁条例》发布施行半年多来，在促进住房租赁市场规范发展方面的重要作用不断显现，条例相关配套文件也陆续制定和发布。
住房租赁合同关系千万人的切实利益，完善相关合同示范文本对于引导老百姓明确租赁过程中的权利义务关系、规范租赁行为、预防和减少矛盾纠纷至关重要。市住建委一直高度重视该工作，早在2008年就制定和发布了合同示范文本，2019年修订完善一次，本次是在《北京市住房租赁条例》发布施行后的再次修订。新发布的示范文本是在2019年版合同示范文本的基础上，按照《民法典》《北京市住房租赁条例》等的新规定、新要求，结合市场上出现的新情况、新问题修改完善而成。
对于保护相对弱势的承租人非常有益
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示：三个合同示范文本的修订发布进一步推进《北京市住房租赁条例》的落地实施，是落实“租购并举”、规范住房租赁的又一项具体举措，对稳定租赁关系具有重要意义。
此次市住房和城乡建设部门会同市场监管部门在2019年发布的《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本基础上，修订印发了三个合同示范文本，一方面是落实《北京市住房租赁条例》相关规定的要求，另一方面也体现了政府部门便民服务的进一步提升。
楼建波认为，此次合同文本修订结合北京市住房租赁市场发展变化实际，充分考虑了近年来法律、法规的新规定、新要求，也充分吸收了2019年三个合同示范文本的主要内容，对合同示范文本进行更新完善。通过合同示范文本的相关条款约定，可以有效地引导当事人公平合理地缔约，引导当事人稳定租金和租期，引导当事人遵守住房租赁相关法律文件规定，尤其是对于保障在大多数情况下处于相对弱势一方的承租人非常有益。
文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟
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