【天天聚看点】北京二手房改善置业需求释放 新房积极抢筹-凯发一触即发

 【天天聚看点】北京二手房改善置业需求释放 新房积极抢筹-凯发一触即发 
【天天聚看点】北京二手房改善置业需求释放 新房积极抢筹
发布日期: 2022-11-22 15:49:00 来源: 青地产

在全国多地楼市下行的背景下,北京楼市依然稳稳的。随着调控政策的出台,近期北京楼市也有了一些新变化。


(资料图)

目前看来,二手房挂牌量增加,改善需求有所释放;新房市场竞争激烈,特价房、工抵房、高佣金,多种营销手段来市场抢筹。

业内人士分析认为,近期市场变化很快,大部分新房入市房价无上涨预期,多数会低于销售指导价销售,二手房市场流动性增加,房价会继续产生分化。

北京10月住宅销售价格稳中有涨

11月16日,国家统计局发布数据显示,10月70个大中城市中,各线城市商品住宅销售价格环比下降,一线城市同比上涨,二三线城市同比降幅略扩。

二手房方面,一线城市中只有北京的二手住宅销售价格环比上涨,涨幅为0.1%;上海、广州和深圳均环比下降,跌幅分别为0.4%、0.7%和0.2%,其中上海二手房价格是自去年年底以来首次环比下跌。

新房方面,一线城市中仅北京和上海环比上涨,涨幅分别为0.4%和0.3%,广州和深圳分别环比下跌0.3%和0.7%。

易居研究智库中心研究总监严跃进认为,当前全国新房房价环比下跌已持续14个月,同比下跌已持续7个月,市场改善状况不佳,预计明年上半年房价同比也依然是下跌态势。

值得注意的是,北京楼市表现出其特殊性,整体下行趋势并不明显,但市场分化在加剧。

北京二手房挂牌量增加 改善需求释放

近期,贝壳找房现在显示的二手房挂牌量在10.2万套。有业内人士称,近期二手房挂牌量还在持续增加,加上后台数据,或超过13万套。对此,北京链家研究院方面表示,2019年后,北京链家每年下半年挂牌量均超过10万套,10万套挂牌量属于北京市场正常水平。

事实上,二手房挂牌量增加主要是受到近期政策影响。从“带押过户”到“连环单”业务并行办理等,今年下半年,陆续出台了优化二手房交易模式等政策。9月底,财政部、国家税务总局推出支持居民换房和个税优惠政策,降低换房成本。这些政策激发了改善需求的入场节奏。

“个税退税后,房本满二或不满二的房源都开始挂出了,导致房源上升。但从实际上看,业主卖掉二手房后,还会再转化成二手房的买家或者新房的买家,所以会带来整体市场流动性的提升,形成二手房和新房市场形成一池活水,增加市场流通性。”合硕研究机构首席分析师郭毅分析认为,短时间二手房挂牌量的增加,其实带来的是更有益的一个市场的中长期的结果。

北青地产发现,在挂牌的房源中,一些底层、顶层房源,及采光等有缺陷的房源挂牌时间较长,未能顺利出售,只能不断调低售价。同个小区,相同户型之间的价差明显。

“有些年底着急用钱的业主,价格都有谈价空间。”丰台一位中介销售人员表示,小区同户型挂的房源增多后,有着急出售的房主,挂牌售价比今年成交的同户型成交价格低了60万,付款好没准儿还能再谈。二手房本来就有一房一价的特点,目前市场平稳,房源增加,可选择性增加,对购房者而言是好事。但购房者确实也有观望情绪。

业内人士分析认为,北京政策调控并未明显松绑的情况下,市场平稳,说明购房需求相对其他城市旺盛。优质小区、改善产品仍是市场购房人关注的焦点,降价预期不强。老破小去化艰难。预期后市将继续分化。

北京新房项目售楼处实拍

新房冷暖不均 房企多举措积极入市抢筹

二手房挂牌增加的同时,北京新房市场的库存也处在高位。北京住建委数据显示,新房截止到11月17日的住宅存量套数是8281套,相比去年同期大概增加了6000套。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年10月北京新建商品住宅成交8552套,环比上升14.22%,环比升幅较上月收窄24.53个百分点;同比上升27.79%,同比升幅较上月扩大26.3个百分点。

值得注意的是,今年北京新房市场呈现出“量价齐升”的态势。高端改善楼盘销售良好,带动成交价格上涨。但更多的项目,则去化缓慢。

“今年截止11月17日,新房销售金额排名前十的项目总体成交总金额在720亿左右,全市新房成交金额22962亿,销量前十的项目占到592个新房项目总盘量的成交比重是24.3%,接近四分之一,可以看出新房市场冷暖趋势的分化还是挺明显的。”郭毅表示,市场的热销盘还是少数,目前市场上现房销售项目在整个存量新房市场中也在少数。

北青地产了解到,近期不少新房项目推出了特价房、工抵房,优惠力度大,主要集中在远郊区县。

比如房山某项目,73平米两居室,原价327万左右,现折扣价282万,降幅达45万。

同时,一位中介人员表示,目前新房佣金明显在加码,经纪人向客户推荐新房的动力更足了。新房价格优惠,对购房人来说产生直接吸引力。海淀永丰幸福里润园,109平一楼特价房一口价770万,低于市场价100万,一路之隔的中海富国里销售指导单价8.5万。尽管楼层并不理想,但价格优势仍然吸引了很多购房者问询。

“我们定了昌平的新房,但这个价格能上车海淀,有些心动,还在考虑中。”购房者周先生表示,主要考虑低楼层的缺点,包括后期转手的价格,近期很多中介在联络,一些新房的清退房源也都还有,可供选择的项目不少。

据了解,近期市场上一些关注度较高的项目也在开盘前就启动了渠道带客。比如丰台大红门某新盘项目,说明蓄客存在压力。

业内人士预计,随着房企年末冲刺业绩,还将继续释放价格折扣。二手房价格有所松动的情况,对新房成交也有影响,低于指导价开盘将成为常态。

文/陈晨

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