北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
(资料图片仅供参考)
q:
我在朝阳区百环家园有一套贷款房，买了六年了，现在市场价大概650万，小学初中都是多校摇号，学校好像也不怎么样。1有没有必要在朝阳区换一套好一点的学区房？推荐哪些小区？2孩子户口是顺义的，但是对应学区也不好，选择顺义上个好小学，不卖朝阳的房子，买个顺义学区占坑房，是个好选择吗？推荐哪些小区？3因为通州有亲人，如果选择通州上个好小学，在通州买个占坑房，是个好选择吗？推荐哪些小区？以上三个选择，应该怎么抉择呢？或者有更好的建议吗？
a：
1.是否换学区房只能家长定，外人不好建议。以650万的话，除了帝景之外基本都能买到了，嘉铭东区、陈分和清朝的溢价相对低，看看再定呗。
2.顺义的教育挺好，但没什么学区房，牛一有也是摇号的，我没搞清楚、反正没法儿跟朝阳比吧，朝阳算是所有行政区中最稳妥的，基本是单校。
3.通州，晚了点儿了。前些天新政策公布，学区房差不多都涨了，运河等好学区的溢价率更高，考虑好。
4.常规建议是在朝阳，单校的概率大，牛校基本都是九年制，省心。这还是自己定吧，没标准方案。具体小区等定了学区再说吧，这刚有想法，还早着呢。
这也看孩子，真要是天牛娃在哪儿都行，无所谓学区。真要是不太牛的话干脆还建议东西城了呢，资源均衡，普高率和一本率最高，让普娃搏个大概率。但也别太过分看重学区房，师父领进门修行在个人，父母才是孩子的终身老师。仅供参考。
二
q:
本人和配偶拟于明年上半年在北京买房，首付目前能出200-250万，房子总价考虑550万左右，目前最希望在东城区上车，考虑离上班比较近(王府井,朝阳门)，且东城多校划片以后小孩上学学区不会太差(拟于约五年后要小孩）。由于本人和配偶明年起出国工作，实际约五年后入住，买房后打算把房子租出去。请问章哥您觉得明年初买房时机相对来说合适吗？不知道您觉得我们的买房思路是否合理？以及您可否推荐一些合适的小区或者片区呢？
a：
1.明年初买房，东城区。说不太好，明年是北京有史以来的入学最高峰，2017年的二胎宝宝们到了集中幼升小的时候了，又赶上全国救市，那在信息采集之前有可能出现小阳春。至少没什么下跌的道理吧，谈不上多好的时机。
2.思路，买了学区房五年不住，小孩至少12年之后才用得上，考虑好吧。这两年是入学高峰，学区房的溢价高，这预算在东西城都是占坑儿房，溢价率在40%都不新鲜。那就是说租金会相对很低，没人会为用不上的学位掏租金，5年下来少个十多万吧，自己考量是否划算。
从2025年起入学人口会明显降低，这看看出生人口数字就知道了。2026年进入确定性的低谷，你们是2027年收回房子。那看看去年的结婚数就知道趋势了，还没2020年的出生数多呢。也就是说，2021年结婚的所有夫妻都在今年生孩子，人数也是下降的。考虑好吧，学区房的溢价是由入学孩子的数量支撑的，如果房子不减少而孩子减少了，那溢价率有可能受影响。未必是下跌，也有可能是跟日本韩国和台湾省似的，都是学区房随着人口降低而涨的慢点儿，逐步降低溢价率。
3.小区或片区，常规建议就是在龙体或东崇前呗。学区资源均衡，房龄相对新的也多，550肯定能买到还行的。
4.总之考虑好，明年五月之前是入学高峰，尽量别和家长们去抢房，他们是没辙，你们这属于不自住的炒房，让着点儿人家吧。另外上网搜搜这几年人口出生数量再做决定，毕竟这会儿去炒学区房，有点儿风险。仅供参考。
三
q:
我是在北京的打工人，有工居。因为孩子要在亦庄经开区这里读书，我们被要求必须落户在经开，才能顺利从外地转学籍过来读高中。这段时间也看了这边的很多房子，最后我的决定是花最少的钱解决眼前的苟且。我们买了南海家园二里的一套89.4的两房板楼，南北通透，楼栋在小区的中间位置，18层的楼高，买了10层，最后总价下来481万。我是打算落户，转完学籍就立刻卖了，毕竟也没打算自己住，就是用来纯落户的。现在唯一的担心就是会不会砸手上。毕竟这里的房价真的看不懂，又偏远，房价又高，周边的金茂，中海，动辄就8-10万的单价了。也请您帮忙分析一下，我的这个动作是否合适。我一直安慰自己是刚需，没办法的事。
a：
1.也确实是没办法的事儿啊，没必要太纠结。亦庄现在确实是有点儿学区溢价，但谈不上多高，跟东西海比起来少多了。有溢价虽然影响了居住的性价比，但另一方面也说明看好亦庄发展的人多，所以才推高了价格。
2.可也上网看看亦庄的挂牌量，核心区才1000套房，河西才300多套。这与亦庄30万人口，十多万套房比起来的比例很低了，低于北京平均值。而商品价格是由供需关系决定的，那买的多卖的少才能支撑住价格，所以亦庄现在的价格谈不上什么风险，犯不上纠结是否会砸手上。
3.偏远是当年的概念了，20年前我觉得亦庄太偏了，再走点儿就河北了，十年前都觉得远，但现在看来这还真不算什么了。产业就是支撑，亦庄是30万人，3万家注册企业，说实话我都看不懂，十个人一家公司，哪儿来的这么多啊？
但看不懂就甭琢磨了，反正就是这么个事实。商人是逐利的，资本是流动的，有产业有企业就有钱流进来，人也追着来就业，城市的支撑也就成型了，都不用普通人理解。
4.总之我觉得没必要太纠结，只看事实就得了，甭非得理解，这年头儿让人不理解的事儿太多了。也甭老想着用完学位就卖，到时候看情况。仅供参考。
四
q:
家里目前在北京有两套房。一套在朝阳常营一居，一套在房山长阳三居，两边学区学校都不好，目前孩子在房山凑合上小学二年级，之前看过学区房，但是没有出手导致错过了1911和学区关键时间点，目前看孩子学习能力还是很好的，三大主科都很好，其它科学科目启蒙也还不错，都有兴趣，所以还是不想放弃学区房的规划，毕竟初中很关键，我个人想卖长阳的房子，这样置换时资金充裕一些，大概能凑到700万，这样可以看东城或者海淀，但是老公不想卖三居，觉得老人以后年纪大了需要大房子，朝阳的房子租售比要比房山好，您有什么建议呢？
a：
1.这我没什么建议吧，既然两边的各有所长，那拿哪个换只能自己定了。不过东城海淀的占坑房都有300多万的，常营的一居也够了吧？
2.如果是成绩真的很好，那就去海淀吧，不用什么好学区，直接搏点招就行，然后在学校附近租房。
不过一般建议提前跨区，这样虽然不能直升，但毕竟有小学的学籍，即便是派位也不算吃亏。另外海淀的学习氛围和教育模式和房山不同，最好提前去适应。只是跨区转学的话大概率是派位，几乎进不去好学校，只能靠自己鸡娃了，二年级还行，不算晚。
3.东城，一般不建议牛娃跨区转学。因为太公平了，小学中学都是派位，这对成绩好的孩子来说有点儿吃亏。所以多数都是普娃才转东城的，搏个大多数的概率。如果去东城就选龙体吧，东崇前也行，都有小户型，相对容易买到。学区也基本均衡，只要不跨片区就行。
4.其他的没建议。考虑好海淀的内卷，真得是牛娃虎妈才合适，转学生要付出更大的努力。仅供参考。
五
q:
现有一套住房，在西城德胜片区教场口街2号院，小三居，孩子读小学。考虑到目前房子居住条件一般，更多是提供入学价值。现在尚有溢价，但未来受政策等各方面因素，溢价效应会减弱。同时想改善住房条件，把老家父母接到北京，年龄大了住在一起便于照顾。因此考虑换个一居或二居，仅供周中上学，周末到二套改善房居住。是否可行？
改善房意向为别墅，主要是因为有院子（老人比较倾向）、分层居住打扰小。预算在1200左右，目前考虑马坡方向的别墅，如鲁能7号院、富力湾等，价位距离觉得可以接受。不知道区位是否合适，还是长远看，选亦庄或丰台方向的别墅？
a：
1.上学住学校附近，周末去改善房。我家也试过，效果没有设想的好。主要是我们老忘东西，两边儿都忘，也不知道怪谁。不是每次，但就算每个月忘一次也挺别扭的，感觉忙忙叨叨的。试试吧，这就相当于每周去度假，有时候会心情挺好，有时候会感觉挺累。
2.别墅，凭个人喜好选择就行，这是纯粹自住为主的产品，而我一般只能从保值角度分析。
考虑好，别墅类产品不管什么形式都是消费为主的，跟投资保值什么的关系不大。全北京能跟上大盘的项目没几个，基本都在产业区附近。郊区的则没有保值好的，只可能在某一阶段跟上大盘，长期都是走弱的。所以放平心态，别以普宅的保值角度来看待，毕竟房子是用来住的，买别墅图的就是享受。
3.考虑好吧，我感觉你们现在的想法很好，但有点儿理想化。可以上网搜搜别人家的经验和心得，然后再做决定。仅供参考。
六
q:
我家是郊区平谷的，平谷的房子有一些公积金贷款，所以在买房就是二套了，因为周边亲戚和朋友很多都是朝阳的，也在朝阳上班，所以这边比较熟，只看朝阳的房子。
目前资金只有180左右，除去税费和中介费，所以只能看大概270以内的老房子。诉求希望能跟上北京大盘，也是为了以后孩子可以来朝阳上学来上车（至少要5年以后了，不太考虑学区，朝阳的学校至少比平谷强）。
现在在看常营的一居，比如金隅丽景、住欣家园，楼龄相对新一些，大概10年的，但是都要有土地出纳金，价格也不低。定福庄和垡头的84年的能买小两居，以及自己父母的思想是买潘家园小区的一居，反正都是老房子，那就尽量往靠市里买。对象父母更倾向于垡头或定福庄小两居觉得以后住着相对宽敞点。但是看了很多文章感觉常营综合更能兼顾跟上大盘些。所以想问问章哥给些建议。我个人的想法就是想先上车，怕以后房价继续上涨，所以就是这几个地方比较纠结。
a：
1.能买在常营草房的就尽量呗，从保值到学区都算是相对合适的。这地段儿本来一般，两区交界还有垃圾场，否则也不会规划为保障房性质。但现实中开发得还都不错，规模大年轻人多，又有北京像素这么个神盘助阵，所以导致这里算是小型配套最全的板块了，弥补了先天不足。学校也不错，北京保障房中级别最高的。具体成绩我不知道，但应该是在陈经纶系统内比较靠前，仅次于几个头部校，很好了，也没学区溢价，性价比划算。但这综合地价款怎么办呢，看看业主是否配合吧，让中介算算账。
2.买不到合适的就看定福庄的老小区，保值也不落后，就是流动性弱点儿，1984年的快影响贷款了，出手的时候挂牌期长。
其他的就是自住为主了，都是地段儿原因，朝阳区不是太重视南部，所以略弱点儿，传导的排序也靠后。潘家园的优势那就是交通方便呗，经济实惠，自住为主。仅供参考。
七
q:
第一想咨询您北京房价是否会跌？ 目前疫情，战争，周边房价下跌的行情下，昌平天通苑和东城，西城的房子是否有跌的风险？
a：
1.光有第一，怎么没第二啊，俩靴子一块儿扔好不好啊？
2.北京房价是否会跌，有可能呗，从来也没有只涨不跌的投资市场。
但近期的可能性不大，全国救市，从中央到地方出台一堆政策了，北京什么都没出也没跌，这支撑就够强的了。另外好歹也是首都大城市，如果下跌的话，其他中小城市就更没信心了。所以大概率不会跌，如果低头就应该会出台地方政策，怎么也得替其他城市撑一把啊。
3.疫情都三年了，要跌早跌了。而且看看中央的公告吧，写的是各地的房地产泡沫已经基本缓解，地方债也处理得差不多了，所以才敢放开手的救市。那之前最困难的时候北京都没跌，非得说这会儿怎样，可能性不大。
4.战争，这和天通苑没什么关系吧？且打不到这儿来呢。另外天通苑和东西城也远点儿了吧，前门楼子跟胯骨轴子，不挨边儿。
如果说战争，那2016年的“南海危机”怎么算？那可是中美到了真正对抗的最后关头，美国当时双航母舰队强闯南海，哈里斯的口号是“做好今晚就开战的准备”。中国则是全军一级战备，北东南三大舰队精锐尽出，四员上将坐镇指挥，复员暂停骨干归队，弹药下发到连级，所有人都写了遗书抱着枪睡觉的。那些天是天价的导弹无上限的打，火箭军实弹上膛，目标直指南海。战略级核潜艇都做出了同归于尽的准备，那才是世界大战的危急关头呢。
还记得那年的房价什么走势吗？去库存，棚改货币化，北京从一年内房价涨了小一倍。那可是中美两个核大国直接军事对抗，不是俄罗斯打乌克兰这级别，和南海危机比起来这就是小打小闹。
5.总之吧，我觉得讨论这没什么意义，有时间看看历史吧，或许能有些帮助。历史从来都不会重演，但有时候也会合拍。而且这些宏观的我也不懂，有时间聊聊平行宇宙和暗物质还行。据说目前地球已经进入第六次物种大灭绝了，要不探讨一下跟天通苑的关系，看看是否能通到天上去躲躲？仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
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