8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。这组房贷新政的出炉，对扬州购房者有哪些影响？购房者可以减少多少利息支出？记者昨邀相关业内人士进行了解读。
权威发布
两部门发文引导降低
【资料图】
存量首套住房贷款利率
中国人民银行、国家金融监督管理总局昨日发布通知，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。两部门当日宣布，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，二套住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
根据通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。新发放贷款或变更后的贷款合同利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（lpr）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
两部门要求，各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本。
当日，上述两部门还发布通知，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。
根据通知，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（lpr）加20个基点。
两部门表示，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。 新华社北京8月31日电
政策解读
首套房最低首付统一下调为20%
《通知》明确：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
记者了解到，目前在二套房方面，扬州银行普遍的最低首付比例已是30%；但在首套房方面，有两类首套房客户可迎来降低首付的利好。业内人士表示，2016年，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确在不实施“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
“扬州并非‘限购’城市，基于上述政策，扬城不少银行通行的做法是：如果购房者名下无房且无房贷记录，可以认定为首次购房，银行执行最低20%的首付政策；但如果名下无房但有贷款记录且房贷已结清、名下有一套房且没有房贷余额，这两种情形虽然可以算首套房，享受首套房利率，但不能享受20%的首付政策，最低仍要30%。而现在根据最新政策，意味着这两类客户的首付也可降低至20%。”扬州某国有银行房贷部负责人说。
二套房贷利率政策下限调整
《通知》明确：首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
记者了解到，目前扬州银行对首套房的利率政策下限是lpr-50bp，按照5年期以上lpr4.2%的最新报价，首套房贷利率最低为3.7%，新政中并无变化。
但对于二套房贷客户来说，利率将可以有较大幅度下降。根据目前扬州银行普遍执行的政策，如果居民家庭名下有一套住房且房贷未结清的，或者名下有两套住房且无房贷余额的，要按二套房贷政策执行，首付30%，利率执行lpr 60bp，目前是4.8%。而根据新政，二套房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点，也就是最低可降至4.4%的水平，这意味着二套房购房者将可减少利息支出。
影响分析
或将进一步促进购房需求释放
扬州市房地产业协会会长袁红告诉记者，此次政策的调整主要体现在两个方面：一是对于首套房贷和二套房贷首付款比例进行了统一；二是对二套房贷款利率的政策下限进行了调整。
袁红说，按照扬城银行目前的通行政策，名下无房但有贷款记录且房贷已结清的、名下有一套房且没有房贷余额的，这两种情形虽然按首套房执行，但不少银行需要首付30%。如果新政在扬州迅速落地，对于这部分首套房贷群体而言，首付的门槛将降低10%。以一套200万元的房子为例，首付款将减少20万，将直接减少这部分购房人的首付支出，降低其购房门槛。
同时，二套房贷利率政策下限调整的新政一旦在扬州落地，扬州二套房贷利率的下限将从目前的最低4.8%降至最低4.4%的水平，这意味着购买二套房的改善型客户的利息支出将大幅减少。以100万元30年期二套房商业房贷、等额本息还款为例，按目前扬州银行普遍执行的4.8%利率计算，月供为5246.65元，30年总利息为88.88万元；而如果下调至4.4%，月供就是5007.61元，30年总利息为80.27万元。相比之下，月供可减少239.04元，总利息可少付8.61万元。
“新政在兼顾首套房刚性的基础上，加大了对改善型购房需求的支持力度，这将进一步促进刚需和改善型购房需求的释放，提升房地产市场的交易活跃度。”袁红说。
业内提醒
银行有最终“定价权”，政策利好或非人人可享
《通知》同时明确：银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。
换言之，银行对于每笔贷款的具体首付款比例和利率水平仍有最终决定权。这也意味着，即便房贷新政在扬州迅速落地，也不是人人都能享受政策利好。
“银行会根据客户的风险状况等对发放贷款进行风险把控。无论是首付款比例还是贷款利率政策，新政明确的都是政策下限。比如，一些征信不良或者还款能力相对较差的客户，银行或会采用适当提高首付款比例的方式来预防风险。”扬城一国有银行房贷部负责人表示。
记者 金鑫 何世春
精彩推荐
