北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
(相关资料图)
q:
我家住在东四块玉北街小区，原来这块儿是一排排的平房，93年拆迁，拆迁政策是走按人口算，会调查单位分房了没有。如果单位分过房，这人口就不算了，回迁呢看你有几间房，拆一给一，回迁房面积减去平房面积，超出部分每平米800元。那个年代，大部分人都挣几百元一个月，所以选择回迁的没几户，选择回迁会搭进去大部分或全部积蓄。
我家有两间房，老家儿刚开始不想回迁，走的话给两居室，但是去看了那两居室，在革新西里，楼房居然没有煤气，是根本没有煤气管道。我们被拆的平房都是通煤气的，好多年以后听说楼板打眼，也通气了，感觉很奇葩。我家老家儿兜里有点银子，权衡之后最终选择了回迁，两居室交了34000，后来增加了一个阳台，又交了4000。
本来我家这情况能要2个独居，可老家儿舍不得银子，我刚参加工作没两年，兜里没钱，也只能接受，现在看看剩下的那两子儿，已经被稀释的毛都没了，真是令人唏嘘。后来我家旁边的平房和简易楼都被拆了，传言说楼房也要拆，说这一片要建博物馆，08年之后就没音了，不再传言了。拆掉的地皮铺上了草坪，还建个两个笼式足球场，周围环境得到改善。
我们小区只有3栋楼，2栋朝向好的楼是银行的，我们的回迁楼是东西向，回迁户没几户，一层18户，只有3户是两居室，其余都是一居室，是国家体委宿舍。这两年房价看着起来了，我们也用不到学位，想趁机改善一下，总价1000（含税费)，想用孩子的首套资格。（1）次新能保值兼顾居住，两居，方向望京或亚运村以北。（2）上期我看问答中您回答的卖房要再添加30%的资金置换才不吃亏，这30%算上贷款吗？（3）我们这边当年要建博物馆有什么故事吗？想听章哥讲讲。
a：
1、四块玉我小时候就去过，我家有个长辈在天坛中学当老师，那会儿偶尔带我去旁边少年宫学毛笔字。我90年代的时候也常去鸟市儿，鹦鹉行情火爆的时候还想跟着炒来着，幸亏没干，要不然得赔死。
2、博物馆为什么拉吹我不知道，只是听说过另一个传闻，可能和这有关，就是有人建议把“四块玉”搬回来，这样才名副其实。
这四块汉白玉您知道吧，就是后来东单的“克林德”牌坊。民国时期搬到中山公园去了，改成了“公理战胜”牌坊，建国后又改成了“保卫和平”牌坊。据说提案是说这牌坊对于中山公园无所谓，但对于四块玉这地段儿来说就太重要了，如果能搬回来那就是对于老北京文化的传承。但具体是不是为了这博物馆我不知道，之后也不清楚，只是听说过这么个事儿。
3、房子方面我建议是首选来广营、望京或新北苑，这仨地段儿都有预期。望京和新北苑是一直强势，都赢了大盘，而来广营是随着发展估计会更好，至少不弱于望京。
4、这30%包括贷款。具体的计算模型我忘了，也看不太懂。当时税费是按5%计算的，cpi用的是2.5%，平衡期是5年。现在用这标准也没问题，通胀肯定超过2.5%了，而税费能做低，所以用不了五年就能平衡各种成本了。
5、这先看房吧，如果确定的话就尽快。望京等地一直是热点板块，懂投资的人多，这中央调子定了，如果具体政策出台的话，望京亚北等地大概率还会领涨。
仅供参考。
二
q:
家庭情况是东城安交片区有占坑四老公房，孩子大概率可以上府学，不考虑学区，只考虑学校周边（30分钟以内能到）改善居住属性，能兼顾我在首都机场上班。预算1500以内的次新三居，您有推荐的小区吗？现在看的朝阳公园一带，观湖的三居大概1500左右，价格这三年没涨还微降，观湖还值得入手吗，未来保值增值性怎么样？
另外我需要用两套房卖掉置换才能买得起，一套在麦子店（1989年），一套在后沙峪的自住型商品房（2015年）。参考同小区和周边这两套房近三年价格涨了一些，对比观湖近三年成交数据，这两套房虽然品质不高但是却比观湖收益好。您说是都卖掉换套类似观湖这种改善房，还是不卖，以后孩子上学学校附近租合适呢？对于家庭资产配置哪种比较好？
a：
1、改善自住的小区得找中介，我一般只能从投资角度分析。
2、观湖这种公寓类的都这样儿，大多数都是略弱于大盘，自住为主呗，挺好的环境和品质。朝阳的这种小区有的是，观湖算其中保值不错的了，说的过去，只是分跟谁比而已。
3、三年的周期短了点儿，这就当个参考吧，时间越长越明显。如果从观湖早期就开始比较的话，现在单价在14万左右算没落后，至少13万吧，现在稍微低了点儿。可以跟双井的富力城比一下，d区当时比观湖国际价格低10%吧，现在12万多了。富力城不算超过大盘的，但也没落后。跟其他升值好的就甭比了，周边华纺什么的都比这类产品强。
4、换不换的只能自己定，房子是用来住的，自己觉得体验好才最重要。资产配置我不懂，不敢建议。
仅供参考。
三
q:
我和我对象目前结婚刚需上车，我工作在西城广安门那片儿，她目前西南五环外未来要去中关村那边。目前我们考虑的片儿区是距离我近一点的房子，一居或者两居，主要考虑居住品质和保值流通性，生孩子不在未来五年计划内。
我们预算500上下，要贷款，我现在有几个心动的小区，丰台三环新城的两居，金泰城丽湾的一居，丽泽景园一居，西城政泰家园一居。主要诉求是交通方便工作通行，户型好有客厅有阳台最好是落地窗～请问您怎么看呢？
a：
1、我一般只能从投资角度分析，这交通和户型得看自己的感受，外人不好建议。落地窗什么的我还真不熟。
2、另外提醒一下，如果是五年才要孩子，那上学可就还十多年呢，这会儿准备学区房可早了点儿。现在正是入学高峰，溢价高的时候，考虑好过两年进入低谷期的保值风险，溢价部分有可能受影响。另外学区房居住的性价比也低，比三环新城的低30%，也考虑好。
还有一点，房价低自有低的道理，价格洼地可并不是价值洼地，西城的房子单价再低，溢价率也是基本相同的。所以别抱着捡漏儿的心态去买房，这种时期不可能。单价低就是因为升值不好，都持续跑输十多年了，很难说你们接盘之后就能逆天改命。
3、另外丽泽的这会儿接盘晚点儿了，金融商务区的概念谁都知道，早就炒出溢价了，快赶上学区房了。所以居住的性价比也不太高，考虑好。丽泽的发展一直不是太快，我也说不好什么时候能抹平溢价。
4、三环新城就是普通小区，经适房，优势是地段不错规模大，所以没硬伤的都至少跟上大盘了。以后大概率也不弱，避开铁道边的就行。但这里的品质可没多高吧，不如旁边的万年花城。这看自己的喜好吧，简单就是这些情况。
仅供参考。
四
q:
我们在房山长阳有一套两居室，租出去了，月租4500元，现在孩子上学在海淀北蜂窝这边，我们租房住，房租9000元。我现在犹豫的是要不要换房到海淀来。孩子要在这边上学至少10年。
房山长阳的房子顶多卖400万，而北蜂窝这边，好的小区，比如北蜂窝5号院，买个90平的小三居要上千万。而我们的预算（卖掉房山房子）也就不到700万，买房压力很大，租房又不甘心租10多年。所以想请教章哥，换房好还是继续租房？
a：
1、常规建议是如果能接受租房就尽量，接受不了住别人的房子那就换呗。不过这两年是入学高峰，溢价高，考虑好居住的性价比，比长阳的可低多了。溢价率相对低的都是总价比较高的，千万左右的基本就是平均值，30%吧。长阳的如果市场价租金就是4500，那估计买不到400万，租售比应该在800左右，学区房1000。
2、另外考虑好，今年是北京有史以来的入学最高峰，这几年都是高峰，所以学区房受追捧。而过了2025年就是确定性的低谷期了，溢价部分有可能受影响。这看自己是否有保值的想法吧，纯自住就无所谓了，本来房子就是用来住的。
3、总之换不换的看自己的喜好了，我就是列出这些情况。
仅供参考。
五
q:
我们老两口名下有两套回迁房加一套公房（已购），女儿单身，名下无房。我们本来想过户给她一套，但咨询了中介说税费不能节约，女儿也说这样的话影响她将来的购房资格。我想咨询一下您对遗产税和房产税的看法，看这么过户是否有必要？
a：
1、我觉得没什么必要过户。一般建议都是尽量用足老人的资格，年轻人的最好留着，将来或许能发挥更大的作用。这现在既然是都在父母名下不是挺好的吗，没必要还花钱过户，从哪个角度都不划算。
2、遗产税甭琢磨太多了，我认为大概率不会推出，毕竟取消遗产税才是世界各国的趋势。另外就算会推出也早着呢，这种重大的财产税至少得十年以上的准备期，等有了确定的消息再考虑也不迟。
在我看来，这种税不仅会很长周期的论证，也会尽量堵住所有能想到的漏洞，否则收谁的啊？所以该交的无论怎么避都避不开，能避的到时候再准备也不晚。
3、房产税是早晚肯定会推出的，也不会太早，三五年之后吧，这会儿就准备的话也意义不大。而且我认为还是这话，人家要真想收的话怎么规避都没用，如果能避税的话到时候再过户也不晚。我不太相信会采用减免面积或套数的方案，这在重庆上海的试验中已经被证明不适用了。大概率是按全部面积计税，然后再根据收入支出等情况减免，也就是还是会参考香港新加坡等地的模式。
4、总之我认为没必要现在就纠结过户的事儿，等有了确切的消息再说吧。或者等女儿买房后再考虑，婚后就有两套房的资格了，到时候再过户也不晚。
仅供参考。
六
q:
我是北京人，在板厂和光明路有两套房，另有200万存款。目前是再婚了，带来的孩子三年级，非京籍，只能是派位，估计是到永外。我想干脆是卖掉这两套老破小换到朝阳的珠江帝景，请问直接转学成功的概率有多大？从投资角度是否合适？是否会影响孩子幼升小？帝景的质量和龙体天永的怎么比较？
a：
1、转学成功的概率我可不知道，直接问学校是否有空余学位吧。如果有的话就应该是100%，朝阳单校划片，又有房，孩子就算是非京也应该没问题。
2、投资角度也是合适的。帝景的学区溢价比东城低多了，至少一大半吧。朝阳区的学区房特色，总价高的商品房都没什么溢价。这也就是南部的好学校少，北边儿千万以上的都能没溢价了。降低溢价就是降低风险，而且房子是用来住的，帝景比老房的居住体验好多了，保值升值至少不落后。
3、帝景是九年制，不影响小升初。再者到时候孩子也应该落户了吧？没影响。
4、帝景的质量。龙体的话怎么也得约等于广渠门，跟天永就不好比了，到目前为止还都不如帝景。朝阳的几所头部校放到东城也很强，弱的是平均资源，按比例来说不如东城，但能锁定单校就无所谓了。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
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