北京买房:理清思路,购房建议932-凯发一触即发

 北京买房:理清思路,购房建议932-凯发一触即发 
北京买房:理清思路,购房建议932
发布日期: 2023-08-30 10:47:15 来源: 腾讯网

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。


(相关资料图)

q:

我家住在东四块玉北街小区,原来这块儿是一排排的平房,93年拆迁,拆迁政策是走按人口算,会调查单位分房了没有。如果单位分过房,这人口就不算了,回迁呢看你有几间房,拆一给一,回迁房面积减去平房面积,超出部分每平米800元。那个年代,大部分人都挣几百元一个月,所以选择回迁的没几户,选择回迁会搭进去大部分或全部积蓄。

我家有两间房,老家儿刚开始不想回迁,走的话给两居室,但是去看了那两居室,在革新西里,楼房居然没有煤气,是根本没有煤气管道。我们被拆的平房都是通煤气的,好多年以后听说楼板打眼,也通气了,感觉很奇葩。我家老家儿兜里有点银子,权衡之后最终选择了回迁,两居室交了34000,后来增加了一个阳台,又交了4000。

本来我家这情况能要2个独居,可老家儿舍不得银子,我刚参加工作没两年,兜里没钱,也只能接受,现在看看剩下的那两子儿,已经被稀释的毛都没了,真是令人唏嘘。后来我家旁边的平房和简易楼都被拆了,传言说楼房也要拆,说这一片要建博物馆,08年之后就没音了,不再传言了。拆掉的地皮铺上了草坪,还建个两个笼式足球场,周围环境得到改善。

我们小区只有3栋楼,2栋朝向好的楼是银行的,我们的回迁楼是东西向,回迁户没几户,一层18户,只有3户是两居室,其余都是一居室,是国家体委宿舍。这两年房价看着起来了,我们也用不到学位,想趁机改善一下,总价1000(含税费),想用孩子的首套资格。(1)次新能保值兼顾居住,两居,方向望京或亚运村以北。(2)上期我看问答中您回答的卖房要再添加30%的资金置换才不吃亏,这30%算上贷款吗?(3)我们这边当年要建博物馆有什么故事吗?想听章哥讲讲。

a:

1、四块玉我小时候就去过,我家有个长辈在天坛中学当老师,那会儿偶尔带我去旁边少年宫学毛笔字。我90年代的时候也常去鸟市儿,鹦鹉行情火爆的时候还想跟着炒来着,幸亏没干,要不然得赔死。

2、博物馆为什么拉吹我不知道,只是听说过另一个传闻,可能和这有关,就是有人建议把“四块玉”搬回来,这样才名副其实。

这四块汉白玉您知道吧,就是后来东单的“克林德”牌坊。民国时期搬到中山公园去了,改成了“公理战胜”牌坊,建国后又改成了“保卫和平”牌坊。据说提案是说这牌坊对于中山公园无所谓,但对于四块玉这地段儿来说就太重要了,如果能搬回来那就是对于老北京文化的传承。但具体是不是为了这博物馆我不知道,之后也不清楚,只是听说过这么个事儿。

3、房子方面我建议是首选来广营、望京或新北苑,这仨地段儿都有预期。望京和新北苑是一直强势,都赢了大盘,而来广营是随着发展估计会更好,至少不弱于望京。

4、这30%包括贷款。具体的计算模型我忘了,也看不太懂。当时税费是按5%计算的,cpi用的是2.5%,平衡期是5年。现在用这标准也没问题,通胀肯定超过2.5%了,而税费能做低,所以用不了五年就能平衡各种成本了。

5、这先看房吧,如果确定的话就尽快。望京等地一直是热点板块,懂投资的人多,这中央调子定了,如果具体政策出台的话,望京亚北等地大概率还会领涨。

仅供参考。

q:

家庭情况是东城安交片区有占坑四老公房,孩子大概率可以上府学,不考虑学区,只考虑学校周边(30分钟以内能到)改善居住属性,能兼顾我在首都机场上班。预算1500以内的次新三居,您有推荐的小区吗?现在看的朝阳公园一带,观湖的三居大概1500左右,价格这三年没涨还微降,观湖还值得入手吗,未来保值增值性怎么样?

另外我需要用两套房卖掉置换才能买得起,一套在麦子店(1989年),一套在后沙峪的自住型商品房(2015年)。参考同小区和周边这两套房近三年价格涨了一些,对比观湖近三年成交数据,这两套房虽然品质不高但是却比观湖收益好。您说是都卖掉换套类似观湖这种改善房,还是不卖,以后孩子上学学校附近租合适呢?对于家庭资产配置哪种比较好?

a:

1、改善自住的小区得找中介,我一般只能从投资角度分析。

2、观湖这种公寓类的都这样儿,大多数都是略弱于大盘,自住为主呗,挺好的环境和品质。朝阳的这种小区有的是,观湖算其中保值不错的了,说的过去,只是分跟谁比而已。

3、三年的周期短了点儿,这就当个参考吧,时间越长越明显。如果从观湖早期就开始比较的话,现在单价在14万左右算没落后,至少13万吧,现在稍微低了点儿。可以跟双井的富力城比一下,d区当时比观湖国际价格低10%吧,现在12万多了。富力城不算超过大盘的,但也没落后。跟其他升值好的就甭比了,周边华纺什么的都比这类产品强。

4、换不换的只能自己定,房子是用来住的,自己觉得体验好才最重要。资产配置我不懂,不敢建议。

仅供参考。

q:

我和我对象目前结婚刚需上车,我工作在西城广安门那片儿,她目前西南五环外未来要去中关村那边。目前我们考虑的片儿区是距离我近一点的房子,一居或者两居,主要考虑居住品质和保值流通性,生孩子不在未来五年计划内。

我们预算500上下,要贷款,我现在有几个心动的小区,丰台三环新城的两居,金泰城丽湾的一居,丽泽景园一居,西城政泰家园一居。主要诉求是交通方便工作通行,户型好有客厅有阳台最好是落地窗~请问您怎么看呢?

a:

1、我一般只能从投资角度分析,这交通和户型得看自己的感受,外人不好建议。落地窗什么的我还真不熟。

2、另外提醒一下,如果是五年才要孩子,那上学可就还十多年呢,这会儿准备学区房可早了点儿。现在正是入学高峰,溢价高的时候,考虑好过两年进入低谷期的保值风险,溢价部分有可能受影响。另外学区房居住的性价比也低,比三环新城的低30%,也考虑好。

还有一点,房价低自有低的道理,价格洼地可并不是价值洼地,西城的房子单价再低,溢价率也是基本相同的。所以别抱着捡漏儿的心态去买房,这种时期不可能。单价低就是因为升值不好,都持续跑输十多年了,很难说你们接盘之后就能逆天改命。

3、另外丽泽的这会儿接盘晚点儿了,金融商务区的概念谁都知道,早就炒出溢价了,快赶上学区房了。所以居住的性价比也不太高,考虑好。丽泽的发展一直不是太快,我也说不好什么时候能抹平溢价。

4、三环新城就是普通小区,经适房,优势是地段不错规模大,所以没硬伤的都至少跟上大盘了。以后大概率也不弱,避开铁道边的就行。但这里的品质可没多高吧,不如旁边的万年花城。这看自己的喜好吧,简单就是这些情况。

仅供参考。

q:

我们在房山长阳有一套两居室,租出去了,月租4500元,现在孩子上学在海淀北蜂窝这边,我们租房住,房租9000元。我现在犹豫的是要不要换房到海淀来。孩子要在这边上学至少10年。

房山长阳的房子顶多卖400万,而北蜂窝这边,好的小区,比如北蜂窝5号院,买个90平的小三居要上千万。而我们的预算(卖掉房山房子)也就不到700万,买房压力很大,租房又不甘心租10多年。所以想请教章哥,换房好还是继续租房?

a:

1、常规建议是如果能接受租房就尽量,接受不了住别人的房子那就换呗。不过这两年是入学高峰,溢价高,考虑好居住的性价比,比长阳的可低多了。溢价率相对低的都是总价比较高的,千万左右的基本就是平均值,30%吧。长阳的如果市场价租金就是4500,那估计买不到400万,租售比应该在800左右,学区房1000。

2、另外考虑好,今年是北京有史以来的入学最高峰,这几年都是高峰,所以学区房受追捧。而过了2025年就是确定性的低谷期了,溢价部分有可能受影响。这看自己是否有保值的想法吧,纯自住就无所谓了,本来房子就是用来住的。

3、总之换不换的看自己的喜好了,我就是列出这些情况。

仅供参考。

q:

我们老两口名下有两套回迁房加一套公房(已购),女儿单身,名下无房。我们本来想过户给她一套,但咨询了中介说税费不能节约,女儿也说这样的话影响她将来的购房资格。我想咨询一下您对遗产税和房产税的看法,看这么过户是否有必要?

a:

1、我觉得没什么必要过户。一般建议都是尽量用足老人的资格,年轻人的最好留着,将来或许能发挥更大的作用。这现在既然是都在父母名下不是挺好的吗,没必要还花钱过户,从哪个角度都不划算。

2、遗产税甭琢磨太多了,我认为大概率不会推出,毕竟取消遗产税才是世界各国的趋势。另外就算会推出也早着呢,这种重大的财产税至少得十年以上的准备期,等有了确定的消息再考虑也不迟。

在我看来,这种税不仅会很长周期的论证,也会尽量堵住所有能想到的漏洞,否则收谁的啊?所以该交的无论怎么避都避不开,能避的到时候再准备也不晚。

3、房产税是早晚肯定会推出的,也不会太早,三五年之后吧,这会儿就准备的话也意义不大。而且我认为还是这话,人家要真想收的话怎么规避都没用,如果能避税的话到时候再过户也不晚。我不太相信会采用减免面积或套数的方案,这在重庆上海的试验中已经被证明不适用了。大概率是按全部面积计税,然后再根据收入支出等情况减免,也就是还是会参考香港新加坡等地的模式。

4、总之我认为没必要现在就纠结过户的事儿,等有了确切的消息再说吧。或者等女儿买房后再考虑,婚后就有两套房的资格了,到时候再过户也不晚。

仅供参考。

q:

我是北京人,在板厂和光明路有两套房,另有200万存款。目前是再婚了,带来的孩子三年级,非京籍,只能是派位,估计是到永外。我想干脆是卖掉这两套老破小换到朝阳的珠江帝景,请问直接转学成功的概率有多大?从投资角度是否合适?是否会影响孩子幼升小?帝景的质量和龙体天永的怎么比较?

a:

1、转学成功的概率我可不知道,直接问学校是否有空余学位吧。如果有的话就应该是100%,朝阳单校划片,又有房,孩子就算是非京也应该没问题。

2、投资角度也是合适的。帝景的学区溢价比东城低多了,至少一大半吧。朝阳区的学区房特色,总价高的商品房都没什么溢价。这也就是南部的好学校少,北边儿千万以上的都能没溢价了。降低溢价就是降低风险,而且房子是用来住的,帝景比老房的居住体验好多了,保值升值至少不落后。

3、帝景是九年制,不影响小升初。再者到时候孩子也应该落户了吧?没影响。

4、帝景的质量。龙体的话怎么也得约等于广渠门,跟天永就不好比了,到目前为止还都不如帝景。朝阳的几所头部校放到东城也很强,弱的是平均资源,按比例来说不如东城,但能锁定单校就无所谓了。

仅供参考。

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