北京买房:理清思路,购房建议761-凯发一触即发

 北京买房:理清思路,购房建议761-凯发一触即发 
北京买房:理清思路,购房建议761
发布日期: 2023-03-13 11:31:05 来源: 章哥说买房

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。


(相关资料图)

q:

问问东城区永外的管村26号院,原北京粮食局1997年建设的老公房,该如何处置?我是想得看看周边的发展,包括望坛棚改、南中轴建设、大红门升级改造,不知道对房价有没有加持?我的想法其实还是等涨起来卖了,置换到石景山的次新,毕竟这里太久太老了,而且是教育洼地。我是2018年买的,对以后孩子没有要求,就是想住的新点,环境整体好点。问问您的意见。

a:

1、等涨起来了再换,从2018年到现在已经涨不少了吧?我刚看了现在是8万,前几年也就是7万吧,这升值不低了,几乎回到2017年高点。这两年是入学最高峰期,溢价率已经很高,再涨点儿有可能,太多了不好说。参照一下旁边丰台的才不到6万,溢价率30%,基本就这样了。

2、靠周边改造升值比较难,北京没什么先例。因为不光是永外一个地方在改造,哪儿都在提升环境的。所以真正能刺激房价升值几乎只有产业和学区,靠其他的配套都难,无论地铁商场还是公园都很难做到,不稀缺的东西就没人愿意多出钱。

南城的产业发展不太容易,这么多年一直在努力,但效果不太大,只能等着了。寄希望于学区提升吧,真能出好成绩也能涨点儿。不过这又出现悖论,溢价率已经不低,再涨的话就超过龙体甚至和平里安交等学区了,也不太合适吧?

3、总之常规建议是如果用不上学区,那就在高峰期过去之前置换。这上网搜一下北京历年出生人口吧,2025年就应该出现比较明显的拐点了,供需关系有可能影响到溢价部分。常规来说,在需求下降后,最好的资源能相对更保值,好东西才什么时候都稀缺。

仅供参考。

q:

朝阳北四环亚运村阳明国际公寓这个小区,为什么比周边便宜很多。像育慧里这种老破小都比它贵很多,但是这两个小区对口的学校都相同,小学是芳草地国际世纪城小学,初中是陈经纶嘉铭。麻烦老师解答一下!

a:

1、阳明国际公寓,名字就已经说清楚性质了。北京楼盘名字带国际或公寓的大多数都是老公寓,70年的产权,各种造型的港式塔楼,没什么社区环境,配套多,得房率相对低。户型大,经常带斜边斜角,然后很多也有办公的。基本就是这些,也就是和普宅的居住体验不太一样。

2、北京的这种公寓非常多,朝阳占了一半以上。优势就是经济实惠,价格低。劣势也是价格低,过几年或许会显的更低。也就是升值慢,长期跑输大盘,各个老公寓都差不多。

3、其他没什么,优劣势都非常明显,算价格洼地,不算价值洼地。租金一般都比较高,用升值慢换来的。总之就是甘蔗没有两头儿甜,看自己注重哪方面了。

仅供参考。

q:

我现在手里有300,想在东西城买一套2000年后稍新一些的房子。孩子老大5年级,老二今年9月上一年级。我只是在链家平台看了国瑞城,左安浦园,北欧印象,馨莲茗园,一些小户型的,500~600自己能接受,孩子不是牛娃,您给一些建议,谢谢。左安浦园二环里,感觉价格比较便宜,还有永外的房子也比较便宜,一直犹豫怎么买,现在在大兴。

a:

1、今年上学,现在都二月中了,抓紧吧。

2、不是牛娃那就选好点儿学区呗,尤其是大宝,不出区的话也就不算吃亏了。那就只有左安浦园这一个选项了,其他的都不算合适。

3、广外学区的排名低于龙体和东崇前,也就是比永外强点儿。今年入学高峰,广外又卖了那么多的房子,普娃过去不占便宜。大宝和在东城一样是靠运气,那干嘛不选个学区好点儿的啊?

东崇前的学区也挺好,但这预算在国瑞城大概率买不到什么宜居的,不是楼层就是朝向有点问题的,回迁房的可能性更大。所以整体看还不如踏踏实实买左安浦园呢,反正都是经适安置房,在小区里不吃亏。

4、永外便宜就便宜呗,一分钱一分货,学区以得到东城学籍为主,能买到一师附小的也挺好。但一是今年孩子多,派位看运气;二是大宝在永外派位,小升初不占便宜。

仅供参考。

q:

单位盖的房,在西红门,华润橡树湾那一片,2万8一平精装修,合同是租赁合同40年,因为土地性质是产业用地,产权是整顿楼产权证。房子可以继承,出租,单位内部转让,到期后,国家收地价,就继续交钱,国家不收就一直住着。请问这房子值得买吗?

a:

1、房子是用来住的,人家买的也是居住权,为了自住就值得买,为了投资就差点儿呗。

2、投资品三要素,风险、收益和流动性。三者不可兼得,只能相对取舍。单位的产权应该是没什么风险,跟过去的老公房一样。

收益,商品价格是有供需关系决定的,内部转让,那能有资格购买的人就少了呗,需求减少,价格就高不到哪儿去,跟现在的院产房什么的差不多性质,略低于能上市交易的商品房。

流动性那就看内部员工的购买意愿了,说不好,看其他同事的态度吧。

3、这没有什么值不值的标准,就看自己的主要需求了。还是这话,自住为主就值,投资为主就普通,其实谁都心里明白。

仅供参考。

q:

房产情况:北京3套房,两套在朝阳区太平庄阿曼寓所(市场价700万/套,一共1400万)。目前自住一套、老人住一套平时照顾小孩。都有贷款,第二套是用父母投靠落户,父亲名字买的。第三套在东城区东花市金桥国际公寓(市场价600万),1911政策之前买的(16年底买的,二套房利率没有收紧),个人第二套房子,小户型,有贷款,在出租。目前是文汇小学直升文汇中学9年一贯制。3套房子贷款总贷款大概630万(年限25年)左右,还款2-8年不等。

问题:目前小儿2岁,后面上学地方和目前住址离得较远,后面房子上怎么安排没太想清楚。我理解有几个选择:

1、所有房子都不交易了(主要感觉交易成本比较高),后面上学了把现在的房子都租出去,在学校附近租房。

2、卖一套朝阳的房子(或者小孩上学之后卖一套朝阳房子 东城房子),在学校附近再买一套(感觉除了把租房变成住自己房子,其他没有什么额外收益)。

3、趁现在还有时间和机会,考虑一下西城学区房,让小孩从东城换到西城。

上面几个选择没太想清楚。

a:

1、这都是自住和上学的考虑吧,外人不好建议。我一般只能从投资角度说两句,但这和保值什么的都无关啊。

2、简单说吧,租房是相对划算的,能占学区房的便宜,但就得看自己是否能习惯很多年住别人的房子了。阿曼寓所700万的,大两居,就算收益率略低也能8/9000的房租吧;东城的都有溢价,能租到价值8/900万的房子。看自己重视哪方面吧。

3、不接受租房那就换呗,房子是用来住的,能接受溢价就行。额外收益那就看学区房的溢价是否能保持了,这两年应该没问题,入学高峰期。2025年之后看政策吧,能鼓励就是最好的。

4、是否换西城就更是得家长定了。常规建议是如果是天牛娃就最好去西城,有点招,而且上限更高,每年清北的人数都比东城多,四中的平均分更是北京第一。普娃那就在东西城都差不多了,都资源很好。但要考虑一点,731政策之后,东城来了大量不愿鸡娃的家庭,所以有可能鸡娃氛围略弱于西城。

5、具体没建议,列出这些供参考而已。

仅供参考。

q:

孩子在未来科学城上班。打算买房,总价在550万左右,在外地有贷款记录。1、往市里一点儿,朝阳区只能买老旧小区,但考虑以后置换可能更好一些,但目前居住体验差些。2、在昌平,目前因为租住在北七家,所以看附近房子,望都家园二手房2000年左右的单价3万多,旁边的2016年4万多(是低楼层,不是电梯房,考虑以后我们可以住)。新楼盘看了宸悦国际,6层电梯5万2千左右。从目前自住,5、6年以后置换的方面考虑,买哪里合适些?麻烦您给点建议。

a:

1、五六年就置换,那老房不是太合适。优势是得房率高,但劣势就是不太好出手啊,在楼市横盘期置换还行,慢慢儿也就不吃亏。但如果是行情期间就有可能因为等买家而错过时机了。所以老房更适合长期持有的,不动不动就卖也就无所谓流动性了。所以这不好说置换更好一些,尽量买1990年之后的吧,不耽误贷款的才相对好一些。

2、北七家太大了,产业区的发展也不算特别快,所以耽误了一些小区的升值,多数都是自住为主的。这几年升值好的都是地铁沿线房龄新的,产业区经常这样两极分化,新贵们宁可花高价接盘好小区,也就抢走了老小区的份额。所以像望都这地段儿的多考虑自住吧,不算太老,挺好的。将来在同板块之内置换也不吃亏,多数都是同涨同跌的。

3、新楼盘,五六年置换,刚交房没住几年就换,正是性价比高的时候,未必划算。这我也不太懂,都没去过,不方便点评人家。只是提个醒吧,地铁在市区无所谓,但在郊区属于必备的,有了不加分,没有的话减分。所以这种新房更是自住,长期住着才合适。

4、总之简单说吧,如果注重自住的话就买北七家的,新房或望都都行,将来在板块内置换也无所谓。更偏重保值就买市区老破小,置换的时候选择好时机。这看自己的需求,只能取舍。

仅供参考。

q:

我家是儿子,今年准备结婚,女孩有北京户口,在西四环上班,男孩在芍药居附近上班。看了几套房子,一个是复兴路81号院91平,一个是玉海园五里的3室2厅,带阁楼142平。还有朝阳新纪家园的两居,大概100平,暂时不考虑学区,自住为主,首付可以在350万左右,不含税。想请您帮我们分析下这几套房哪个合适些?或者您给我们推荐下。

a:

1、不考虑学区,那这仨全是学区房啊。所以还是考虑好需求吧,到底是自住为主还是学区为主,是买朝阳的还是海淀的,是派位的还是单校的,是追求牛小还是更重视中学,这仨都不太一样。

2、另外考虑好面积,91平刚超90,尴尬。玉海园的这种户型更是自住为主的。单价低面积大,住的舒服,但将来不太好卖,否则也不会现在这价格。尤其是142平也有点儿尴尬,多超点儿才更合适,反正都是多交税。

3、我不好说哪个更合适。从学区讲是复兴路的更好,算热门学区,溢价基本就是海淀平均值。玉海园的是小学很好,全中国级别最高的,但中学普通,所以到目前为止是更得搏点招。所以溢价不算太高,应该低于平均值。

朝阳的这算好板块里的普通小区,小学不错,中学对口人朝,成绩很好,小升初也省心。之前这种情况的都没什么溢价,但这几年人朝太红了,所以也都有了,不算太高吧。

4、总之就这情况,看自己的想法了。还是先理清需求吧,自住、保值还是学区,是否考虑流动性?

仅供参考。

q:

我们目前在公益西桥有两套房子,孩子27年上学,大概率可以走政保,在金融街片区上学,我们也在这片工作。现在有改善需求,有几种方案,第一是把两套房子都卖了,换一套1500左右的房子,尽量离单位和以后上学的地方近点。

看了广外,牛街,新街口,月坛,也看了西南二三环附近的新盘。广外有次新但是接送孩子也不是很方便,牛街新街口月坛都是老房子,西城都有学区溢价,不以上学为主,不知是否值得。新房就是得等两三年,且以后上学有距离,可能还得租房,感觉实际居住时间有限,但是是否更具保值增值潜力(比如瑞府悦府这种)。

第二种方案是先卖一套房子,换个三居改善,孩子上学在附近租住或者卖掉另一套附近买个小的。三居看了附近公益西桥,草桥的次新,还考虑看下首经贸,丽泽附近的,请教您觉得哪个板块涨幅更有保值优势。我也认识到北边产业区的房价更有保值支撑,但是通勤和上学来看距离都偏远,南边是相对近点,但产业偏弱,请教您否还有更好的板块建议。

a:

1、不以上学为主,那自住就看自己的喜好了。值不值得没标准,喜欢就值,就跟买件名牌衣服似的,明知道有品牌溢价,但就是喜欢,那就很值得。

2、新房我不太懂,不好评价,还是咨询卖房的中介或电商吧,他们更熟悉新项目。从价格看是相对合适的,只要品质不凑合就能做到保值。

3、草桥和首经贸没区别,商品房的走势基本一致,不少都略超大盘了。丽泽附近的涨的更好,但涨出的溢价快赶上学区房了。所以也得看自己是否接受,赌一把未来就合适,追求稳妥和性价比的话这会儿就晚点儿了。

4、这还是自己先想好到底需求是什么吧?距离通勤这事儿没标准,看自己的体验,外人不好建议。另外学区房和保值什么的在目前来看不好兼顾,看自己更重视什么了,要不我也不好说什么。

仅供参考。

q:

今天听中介说“东富西贵”,有这么一说吗?什么意思?东边是不是比西边未来发展的更好?

a:

1、有这种说法,东富西贵,南贫北贱。也有说东贵西富南商北旗的,不是太流行。东富的意思是大运河载着南方的货物从通州进京,所以商人们大多聚集在东城和通州,所以东边的财富更多。而西部多是官员,广安门又是举子们进京的最重要通道,所以官宦大多住在西边。

包括外城也是,宣南聚集的汉族官员较多,会馆多,以琉璃厂为代表的文化场所多,西贵。而东部崇文门是明清九门税关之总,又是“酒坊十八家”所在地,所以聚集了以花市兴隆街为代表的手工业者和商人,东富。

2、解放后也是这种情况,西部以百万庄三里河等地为部委大院为主,再往西还有部队和院校大院,西贵。而东部朝阳区是工业区为主,所以有大量的工厂大院,生产创造财富,东富。

3、改开之后有一段时间仍然是东富,因为朝阳区的商贸更发达,倒腾外汇券的都多。因此一直到2003年之前,东城的房价是全北京之首,朝阳的豪宅公寓更是最多的。以当年公房上市定价标准为例,市区只有东城区的分成起步标准是5000,其他所有区都是4000块。2003年之后东城逐渐被西城超过,但近几年东城又在拉近价格差。

4、未来我不知道,各区定位不同,都有自己的优势。从房子来讲,朝阳房子的流动性挺好,租金也是各区最高,说明性价比也挺高的。这看自己的需求和喜好吧,没有标准,我也不敢预测未来,不懂宏观的。

仅供参考。

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