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文 | 掘物新消费
在小红书，一批年轻人正在对商住房“上头”。
“100w 搞定北京公寓，新晋朝阳群众”。发这篇笔记的95后男生小p，北漂5年搬了5次家，终于在今年住进了自己家：一套位于北京朝阳双桥的商住公寓。
公寓距离地铁双桥站800米，6站地铁到国贸，车程不到20分钟。小p给笔记配了一张在大落地窗前眺望cbd的封面图，远处的“中国尊”（北京第一高楼）依稀可见。
这条笔记的评论区，堪称“商住上头现场”。有“实名羡慕”的，有询问楼盘名、房屋面积、价格的，有交流商住购买资质的。甚至有人张罗起了“看房团”，想要和其它人结伴选房。
还有人说，自己在北京已经入手了两套商住公寓，住一套出租一套，“很香”。
买不起住宅又渴望在北京安家，价格亲民的商住房，让北漂年轻人有了念想。小红书搜索“北京公寓”“北京商住”，相关笔记超过44万条。一大批像小p这样的年轻人，或已经买了商住，或在准备入手的路上。
当然，这里还有大批忙着推销的房产中介，和一些站在对立面、不厌其烦科普商住“天坑”的房产博主。和“年轻人该不该买房”一样，“该不该买商住房”同样是一个争议话题。
那么，商住房到底是“天坑”，还是“真香”？
北漂的尽头是商住
当一个北漂年轻人意识到，自己也许奋斗一辈子都不能在这座城市买房，除了转头离开和继续租房，商住提供了第三种选择。
商住房，又称“商改住”，就是将商业、办公类项目改变用途，以公寓的形式销售给个人。房屋实质上是住宅的用途，但性质上仍属于商业地产。
不同于普通住宅，商住公寓的土地性质决定了其不能落户，也不带学区，产权只有40年或50年，通常是商水商电没燃气，个人购买需要全款……
种种缺点都已经摊开在台面上，但架不住商住便宜。同样地段，商住单价往往比普通住宅便宜一半以上。
数据显示，2023年2月，北京住宅新房均价约每平米4.8万元、二手房均价约6.8万元，而商住均价只有1.8万元左右，连住宅的1/3都不到。
以小红书讨论度很高的“旭辉26街区”为例。其2018年交房，距离顺义区南法信地铁站不到800米，共9400多户。某房产交易平台显示，二手房均价2.6万元，而许多业主的挂牌单价远低于这个数。比如一套建筑面积59平米、套内36平、4房两卫、南北朝向的loft，挂牌价139万元，房屋单价不到2.4万元。
位于双桥地铁站附近的“金隅可乐”，2009年建成，均价1.9万元，其中挂牌价最低的一套房仅92万元。仅一街之隔，作为普通住宅的“双惠小区”，均价达到4.9万元；同一开发商的“金隅康惠园”，均价4.3-4.8万元。
对于想要在北京城区买房的年轻人来说，商住就是最便宜的一张“车票”。这张票关系的不仅仅是一个稳定的住所，更是在这座城市继续奋斗下去的信心和勇气。
28岁的北漂女孩慧慧，2022年入手了一套位于立水桥的商住式公寓。房屋总价150万，加上契税、印花税、中介服务费，一共155万出头。
拿到房产证的那天，慧慧在小红书晒出“红本本”，感慨着“万家灯火终于有我一盏”。随后她花了三个月，把这个50平的小家装修成想要的样子，自己喜欢的家具和各种物件，也终于可以放心大胆的买回家了。
其实，不只是慧慧和小p这类95后年轻人会为商住房心动，年过三十的80、90后老北漂们，也可能会在买房无望后，选择用一套商住实现在北京安家的梦，也算是对北漂生涯有个交代。
今年38岁的王婷北漂十几年，期间搬了18次家。她说，自从35岁以后自己心里就一直憋着口气，觉得奋斗这么多年不该这么窘迫，却总是被遥不可及的房价劝退。直到一个月前的最后一次搬家，让她产生了买一套商住公寓的想法。
那天是工作日，王婷一个人搬家。而且因为和房东漫长的扯皮，她不得不让搬家师傅等了4个小时才进门，最后还折进去一个月房租和一个月押金。
曾经有网友把孤独分成十个等级，“一个人搬家”是第九级，仅次于最高级的“一个人做手术”。王婷调侃，自己漂着漂着就活成了孤独界的王者。也正是这一次遭遇，让她无法再忍耐下去。她把目光投向了商住，“已经打听过了，我之前住的那个小区，一百多万就能拿下。”
“希望这是我最后一次搬家。”王婷说。
上头过后是真香吗
正如“王子公主从此幸福地生活在一起”在现实世界里并不代表一段关系的结局，年轻人买房安家的终点，也不会定格在拿到房产证的那一刻。
买下之后，真正的考验或许才刚刚开始。
刨除不能落户、没有学区、产权年限短等在购买决策阶段已经有明确共识的问题，关于商住房的居住体验，被讨论最多的有3个问题：隔音、安全和水电费。
商住房隔音不好，这算是通病。王婷租的上一套房子就是商住。她吐槽说，楼上和左右邻居咳嗽、打呼、讲电话，自己都能听得一清二楚。“有天楼上当妈的教孩子做题，教了好几遍孩子都不会，可我会了，有一瞬间很想上去敲门说，要不这题我来教吧。”
至于安全问题，则是见仁见智。相比住宅而言，商住人多户杂，很多办公的、开店的，甚至还有从事非法营生的。不过，小红书上也有商住业主表示，自己所在小区以住户为主，而且物业管理严格，24小时门禁，感觉挺安全的。所以，商住的安全性个体体验差异很大，也跟物业管理水平有关。
最后是水电费。大多数商住都是商业用电和商业用水，成本比普通住宅高出不少。
北京居民用电，一档每度不到0.5元。而商业用电一档，高峰时一度电1.38元，平段也要0.85元，算下来是居民用电价格的2-3倍。
北京居民用水，第一阶梯自来水每吨5元，而非居民用水达到每吨9.5元，几乎翻倍。
假设一户住宅每月电费200元 水费100元，那么平移到商住，可能电费要500元 水费近200元，每月相差将近400元。一年下来，水电费就要差出近5000元。
所以才有人说，自从搬进了商住，电热水器不用就不开，怕耗电，洗脸时也不敢再放任水龙头哗哗流了。
不过，理性地看，高出的水电费在商住与住宅的房价差值面前，基本是可以被忽略不计的。更何况，还有人幸运地买到了少数民水民电的商住房。
除了上面3个问题，商住房相比住宅，在实际居住体验上还有一些其它的遗憾：比如商住房大部分没有燃气，做饭得靠电磁炉；有的商住房必须接商用宽带，价格比住宅高出几倍；部分商住房在通风、采光等方面不适合居住，等等。
商住与住宅的差距，是客观存在的。
对此，已经实际住过商住房的王婷看得很开，在她看来，忍受这些差距，是选择了低房价“上车”必须做出的妥协。“就跟找对象一样，你什么都想要，什么都不想将就，怎么可能？”
慧慧则在笔记当中细数了商住的种种缺点，并表示自己在买房之前就已经心知肚明了。在拥有一套自己的房子所获的的那份安全感和归属感面前，诸如隔音之类的问题，都只是无伤大雅的小毛病。
其它准备入手商住的人，不少也有类似的想法。有人说：“就算住起来不爽，但至少是自己的房子，心安定了，也再不用看别人脸色了。”
但也有人无法忍耐。在小红书上“现身说法”，奉劝其他人远离商住的业主和租客有不少，其中还不乏往外出租、出售自家商住房的个人业主。
相比于出租，选择出售无疑需要更大的勇气和决心——
因为商住并不好出手，倒贴钱也未必有人接盘。
买完降价50万
栗子在2017年3月入手了一套北京亦庄的商住公寓。正是这个决定，令她“一想起来就要落泪”。
据栗子讲述，她在自己23岁时入手了这套公寓，总价170万。但到了2022年底，房子的市场价跌到了110-120万。尽管栗子反复说着“这个房子本身的居住属性是达标的”“安全感本身很值钱”，但她也承认，这是一个“不堪回首”的“ 买房天坑”，甚至让她有三年时间陷入抑郁。
栗子的悲剧与一项里程碑式的政策有关。
2017年3月26日，北京市住建委等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商住房执行“限购”又“限贷”，设置了极高的交易门槛。而栗子的商住公寓，刚好买在新政出台前两天。
根据这项政策，新建商业、办公项目最小分割单元不得低于500平方米，且不得面向个人销售；存量商办项目可以销售给个人，但个人购买从不需要购房资质，变成了必须在京连续五年缴纳社保或者个税，且个人名下在北京没有住房和商办类房产登记记录；此外，个人购买商办从前可以贷款，但新政出台后不能再贷款。
一夜之间，北京商住房产交易几乎冻结。据中原地产研究中心统计，新政后的一个月里，北京商住房市场实际成交跌幅达99. 9%；新政前一年，商住房成交量为67013套，而新政后一年，成交量只有3589套，跌幅达94.6%。
商住房价格也自此一路狂跌。据媒体统计，新政出台当年，北京12个热门小面积商办项目中，仅有3个成交均价同比微涨，其余均为下降状态，价格跌幅最大的达42%。
经历了一路的跌跌不休，北京商住均价已经从最高点的4.4万元，跌到了如今的1.8万元。
应该说，4.4万元，反映的是在完全市场化条件下北京商住的合理价值。如果没有政策干预，到今天北京商住的价格应该不会低于5万元。以这个价格作为锚点，如今1.8万元的价格，简直就是“白菜价”。
但这未必就是传说中的“底”。
这项被称为“3.26新政”的政策，影响是深远的。自此商住房的流通性变得极低，基本丧失了房产升值空间，而且还会随着房屋老化、市场情绪悲观等原因继续下跌。这也是为什么距离政策出台已经过去5年之久，北京商住房价格却依然低迷不振的原因。
即便许多人的商住房是在2017年新政颁布之后购买的，依然会面临不涨反跌的窘境。比如小红书博主rae就表示，自己2019年以总金额155万元购买了35平米商住loft，入住3年后，同户型挂牌价仅剩105万。由于是小两口的婚房，rae还砸了不少钱搞装修。
如今，北京很多商住房买手里基本就等同于砸手里。
有意思的是，与住宅市场从来都是“空军”“多军”各占半壁江山、屡屡互道“s*”不同，在北京商住房市场，你很难看到“多军”的身影。无论是商住房支持派还是反对派，在后市行情这件事情上，几乎很少有分歧。
大家一致认为：北京商住房没什么升值的可能，不大跌就不错了。
更有意思的是，明知道商住房“入股即亏”，却依然有大把人前赴后继地要上车。
原因主要有两点：
第一点，中国人在买房这件事情上，并不是只算经济账的。拥有一套自有房产带来的安全感、归属感，甚至是自我认同感，足以让人甘愿承受一定的经济风险。更何况在高贵冷艳的北京住宅衬托下，浓眉大眼的商住房让人忍不住觉得“亏也亏不到哪去”。
第二点原因在于，商住房的确具有一定的出租投资价值。
比如前文提到的“金隅可乐”，售价100万左右的二手房，月租金4000元左右，租售比达到1:250，处于比较有投资价值的区间。相比之下，北京住宅的整体租售比约1:600。如果忽略房产升值因素、只看租金回报的话，商住的投资价值远高于住宅。
还有一种观点认为：北京的住宅涨到今天的高位，升值空间也不大了。既然住宅和商住都没什么升值空间，为什么不选租金回报率更高的商住呢？
“反正租房住也得交房租，还不如拿来买商住。将来卖不出去也没关系，大不了租出去。”许多为商住上头的年轻，已经做好了这样的心理准备。
很多人在“等风来”
与rae这类为商住房买后跌价肉疼的年轻人不同，很多人的烦恼并不是买完以后怎么样，而是自己资质不够，想买也买不了。
根据“3.26新政”，想要购买二手的北京商住，必须在京连续五年缴纳社保或者个税，且名下在北京没有住房和商办类房产登记记录，还得一次性拿出几十万到一两百万的资金。
如果个人购房资质不够，或者想要购买商住新房，就必须以公司名义购买。选择这种“曲线购房”路径，不仅要搞定相关资质和手续，每年还需要缴纳一笔房产税和城镇土地使用税。
种种严苛的条件，足以将为数不少的一部分年轻人挡在门外。
这几年来，许多买房心切的人都在期待政策出现转机，自己可以早日在这座偌大的城市拥有自己的一个家。一个风吹草动，就有可能被解读成“政策放宽”的信号。
而卖房的人，比任何人都更加迫切地期待政策松绑。
在2017年以前，商住房曾一度是北京楼市的中流砥柱。以商办立项，随后再“商改住”，是开发商们心照不宣的“财富密码”。据统计，2014年以前，北京商住占市场成交量不足20%；2015年提升至28.5%；到2016年上半年，已经迅速攀升至55.9%——当时北京每卖出100套房，就有56套是商住。
当时商住如此风靡的原因，一方面在于北京的住宅限购门槛不断提高，一部分人因此失去了购房资格，只能退而求其次选择当时不限购的商住。另一方面，许多商住项目也的确不乏卖点，比如地段不错，房子更新，还有年轻人喜欢的大落地窗、loft户型等等，再加上开发商的推波助澜，商住便成了北京住房市场的当红炸子鸡，成交量和价格一路上涨，直追普通住宅。
眼看“商改住”有遏制不住的趋势，加上期间涌现出不少“钻空子”的开发商和炒房客，2017年，北京政府针对商住出台了史上最严格的管控措施。如同一道天雷，瞬间斩断了商住的客源。
5年过去了，开发商早已坐不住了。这些年来，他们手中大量积压的商办已经明显供过于求，靠企业市场根本消化不完，而新政又让“商改住”的去路被切断，因此库存不断攀升。据北京住宅房地产业商会数据显示，目前北京已经积压的商住货值共计约8000亿元，库存处于历史高位。
重压下的开发商们，从来没有放弃争取。
今年2月26日，北京住宅房地产业商会和某财经媒体，联合主办了一场名为“商办类项目保交楼、保民生，化解金融风险”的研讨会。会上近20家房企代表发声，集体呼吁放松针对北京商住房的限购限贷。在他们看来，为商住房“解封”，从而盘活库存，不仅仅是为了让企业能活下去，更有着诸多显而易见的好处，比如平抑房价，增加税收，促进经济，化解经济金融风险等等。
这场原本属于小众的行业会议，居然在小红书掀起了不小的波澜。一批房产中介和房产博主纷纷发布笔记，将这场会议解读成了针对商住松绑限购、放开贷款的利好信号。一些迫不及待想要在北京安家的年轻人，也在评论区热烈地讨论起来。
直到有人毫不留情地泼了一盆冷水：
“住宅都卖不动了还放开商住，没可能。”
3月的北京，已经有了春天的样子。小红书上很多人说，奥森公园的桃花过两天就要开了。
商住房的春天，还有多远？
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